Как оформить ипотеку?

Кто может взять ипотеку?

Если отталкиваться от общих требований банков, то ипотеку могут взять граждане РФ в возрасте от 21 до 75 лет, обладающие доходом, который они могут подтвердить — это важно.

Но если рассматривать ТОП-30 ипотечных банков России, то из этого общего правила есть множество исключений. Некоторые банки готовы рассматривать заемщиков в возрасте от 18 лет. Есть пара банков, которые могут рассмотреть клиентов до 85 лет на момент окончания кредита. Также ряд банков готов рассматривать граждан других государств в качестве своих будущих клиентов.

Подтверждение дохода — это многогранная история, которая заслуживает отдельной главы… Официально для банков есть 4 формы трудоустройства: по найму, индивидуальный предприниматель, собственник бизнеса и самозанятый. Все остальное рассматривается исключительно как дополнительный доход или не рассматривается вовсе. Но при этом способов подтверждения дохода может быть большое количество. К примеру, индивидуальный предприниматель в зависимости от выбранного банка может подтвердить свой доход налоговой декларацией, справкой о доходах по форме банка, выпиской с расчетного счета о движении денежных средств.

Также во многих банках есть программы, которые могут называться «ипотека без подтверждения дохода», «ипотека по паспорту» или «по двум документам». Эти программы позволяют подать заявку на ипотеку и при этом не предоставлять документы, подтверждающие доход и занятость. Данные в таком случае просто указываются в анкете. Такие программы зачастую сопровождаются повышением процентной ставки по кредиту или требованиями к повышенному первому взносу.

Какие есть льготы и госпрограммы по ипотеке?

Если рассматривать уже готовое жилье, так называемую «вторичку», то на нее льгот нет. Льготы есть только на недвижимость, которую продают застройщики (первичное жилье), таким образом государство стимулирует спрос на покупку данного вида недвижимости.

Также сами застройщики, чтобы увеличить количество продаж, совместно с банками придумывают различные акции и специальные программы, которые позволяют снизить итоговую ставку по ипотеке.

Ипотеку может взять любой совершеннолетний трудоустроенный гражданин, если имеет достаточный уровень дохода. Опция доступна даже для студента, при условии наличия у него накоплений для первоначального взноса и дохода, который позволит оплачивать ежемесячные платежи. Кстати, на студентов распространяются ипотека с господдержкой по ставке 8% и семейная ипотека по ставке до 6%, правда она распространяется только на заемщиков, у которых есть ребенок, брака недостаточно. Также есть льготная программа ипотеки для IT-специалистов, но ей смогут воспользоваться только те, кто достиг 22 лет и имеет зарплату не меньше 150 тысяч в крупных городах и 100 тысяч в маленьких.

Сегодня есть несколько программ с государственной поддержкой:

• Сельская ипотека: позволяет взять ипотеку со ставкой до 3% и приобрести/построить жилой дом в сельской местности, допускается покупка у физических лиц.

• Дальневосточная ипотека со ставкой до 2%: позволяет приобрести недвижимость в Дальневосточном федеральном округе.

• Семейная ипотека для семей с детьми и ставкой до 6%: позволяет купить жилье в новостройке.

• Господдержка 2020 со ставкой до 8%: доступна всем гражданам РФ для покупки/строительства жилья.

• IT-ипотека со ставкой до 5%: для сотрудников IT сферы

• Военная ипотека для военнослужащих.

Какие документы нужны для оформления ипотеки?

Для оформления заявки нужны следующие документы (если в браке, то от обоих супругов):

Общий пакет 👇🏽

• Паспорт гражданина Российской Федерации;

• Второй документ (СНИЛС, водительское удостоверение, заграничный паспорт);

• Свидетельство о браке/разводе (или копия свидетельства о смерти супруга). 

Если есть подтвержденный доход 👇🏽

• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или электронная ТК, срок действия 30 дней;

• 2-НДФЛ или Справка по форме банка ниже ссылка на образцы, срок действия 30 дней;

При использовании материнского или семейного капитала (МСК) 👇🏽

• Свидетельство о рождении детей;

• Оригинал сертификата МСК;

• Оригинал справки ПФ РФ о размере неиспользованного остатка средств по МСК.

 Дополнительно 👇🏽

• Военный билет (мужчинам до 27 лет)

Как выбрать банк и подать заявку на кредит?

Один из самых простых вариантов — воспользоваться финансовым маркетплейсом-сервисом для сравнения и выбора банковских продуктов, в том числе и ипотечных кредитов. На таких сервисах есть калькуляторы, с помощью которых можно прикинуть свои возможности, посмотреть, какого размера будут взносы при той или иной стоимости квартиры и сколько лет нужно будет выплачивать кредит. Кроме того, там же можно посмотреть, как изменятся условия при применении льготных программ.

• Например, на сайте «Выбери.ру» можно узнать, что недорогая квартира за 3 млн рублей, при использовании программы господдержки и первоначальном взносе 500 тысяч рублей может обходиться семье в 35 тысяч рублей в месяц, а срок выплаты кредита составит около 10 лет.

Если клиент работает по найму, у него белый доход и он получает зарплату на карту одного из крупнейших банков в РФ, то это сильно упрощает задачу, так как в большинстве случаев зарплатный банк сможет предложить если не лучшее, то одни из лучших условий по ипотеке. Связано это с тем, что во многих банках есть льготы и различные преференции для клиентов, которые у них обслуживаются.

Но в некоторых случаях выбрать «правильный» бывает весьма непросто, особенно если у клиентов есть какие-то отклонения от стандартных требований банков (например, низкий первоначальный взнос, неофициальная работа и доход, испорченная кредитная история и так далее). Тогда лучше всего обратиться за помощью к своему риелтору или ипотечному брокеру. У них есть опыт работы с банками, они гораздо быстрее ориентируются в условиях и подборе оптимального предложения, а также они общаются напрямую с коллегами из банков, поэтому в некоторых случаях это может быть дополнительным плюсом при подаче заявки. И как вишенка на торте — зачастую подача заявки через брокера может дать дополнительную скидку к процентной ставке.

Зачем оценивать квартиру перед оформлением ипотеки?

Оценка квартиры — важный этап перед ипотечной сделкой. Оценку обязательно должна делать независимая оценочная компания, которая аккредитована в банке и входит в состав какой-либо СРО (саморегулируемая организация).

Оценка нужна в первую очередь для банка, чтобы он оценил, насколько ликвидный объект он берет в залог, и чтобы понять насколько адекватная цена заявлена в сделке. Это требуется, чтобы банк случайно не выдал кредит, который может быть больше стоимости самого объекта.

Во вторую очередь оценка нужна для Росреестра, чтобы зарегистрировать закладную на объект. Закладная — это документ, который говорит о том, что объект находится в залоге банка.

Как оформить договор с банком и продавцом?

Во многих банках есть свои шаблоны договоров купли-продажи недвижимости, которые содержат пункты, необходимые для банка. Но при этом данные договоры можно дорабатывать и вносить свои пункты, либо можно составить свой договор, который согласовывается с банком. В данном случае банк может попросить внести необходимые для него пункты. У большинства риелторов есть свои шаблоны договоров на разные случаи, и если сделку сопровождает агент, то обычно вопрос с его составлением он берет на себя.

В договоре обязательно должны быть указаны стороны договора, стоимость и порядок оплаты, условия освобождения квартиры (выписка продавцов и физическое освобождение), порядок передачи квартиры (то ест в какой момент подписывается акт приема-передачи).

Перед тем как направлять документы по объекту на согласование в банк, клиент должен получить заключение страховой компании, так как по закону при покупке недвижимости на вторичном рынке жилья обязательно необходимо страховать данную недвижимость.

После одобрения ипотеки наступает этап одобрения предмета залога. На этом этапе заемщик должен предоставить в банке документы по объекту недвижимости, отчет об оценке, заключение страховой компании и договор купли-продажи. Банк рассматривает объект, чтобы понять, возьмет он его в залог или нет. И только после этого можно уже готовиться к сделке.

Бывают ситуации, когда клиент получил одобрение, но выбранную квартиру банк одобрить не может по тем или иным причинам, в данной ситуации клиенту необходимо искать другой объект недвижимости, либо выбрать другой банк, который пропустит выбранный объект.

Что делать дальше?

При оформлении ипотеки на готовое жилье клиенту необходимо застраховать себя, приобретаемую недвижимость и в некоторых ситуациях оформить титульное страхование — это защита от потери права собственности. Страхование титула требуется не всегда, нужно уточнять требования выбранного банка по данному вопросу.

Чтобы оформить страховку, заемщику нужно обратиться в страховую компанию, аккредитованную в банке, предоставить ей комплект документов (на себя и объект недвижимости) и получить от компании заключение о том, что она готова страховать самого клиента и объект.

В некоторых случаях страховая компания может попросить клиента пройти медицинское обследование. В основном это требование возникает, если заемщик старше определенного возраста или хочет оформить очень большую сумму кредита.

Если в заявке присутствует не только заемщик, но и солидарный заемщик, к примеру, супруг или супруга, то страхование жизни необходимо будет оформить тем участникам сделки, чей доход учитывался в заявке. Бывают ситуации, когда в заявке есть созаемщики, но они доходом не участвуют, их добавляют по требованию банка, либо чтобы оформить на них часть собственности в будущей покупке. В этом случае страхуется только титульный заемщик.

Оплата страхования происходит зачастую в день сделки и подписания документов. То есть, клиент с продавцом приезжают в банк, подписывают договор купли-продажи, заемщик подписывает кредитную документацию, размещает деньги в ячейке или на аккредитиве (в зависимости от согласованных условий взаиморасчетов) и оплачивает страховку.

Затем документы отправляются на регистрацию в Росреестр. Зарегистрировать договор можно несколькими способами, но в последнее время набирает популярность электронная регистрация, когда сотрудник банка направляет комплект документов в электронном виде в Росреестр, а после регистрации участники сделки получают на электронную почту зарегистрированные документы. Такая услуга стоит в среднем 7-10 тысяч рублей, но избавляет как минимум от двух походов в МФЦ (сдать документы, забрать документы).

Когда можно зарегистрироваться в квартире, взятой в ипотеку?

Так как квартира находится в залоге в банке, то по условиям кредитного договора все действия с данной недвижимостью нужно согласовывать с банком-кредитором, но зарегистрироваться в ипотечной квартире можно сразу, если это вторичное жилье. Оформить прописку могут все заемщики. Также прописать в квартире можно детей. Если это новостройка, то для прописки соответственно надо ждать, когда дом будет достроен, введен в эксплуатацию и будет оформлено право собственности.

А вот есть заемщик хочет прописать в квартире третьих лиц, то уже нужно будет получать разрешение банка. Но на практике люди свободно регистрируют в квартире родственников и никаких штрафных санкций от банков за это не получают. Тем более, что при исправной оплате ипотеки банки заемщиков не тревожат.

Многие даже сдают ипотечные квартиры в аренду не получив разрешение банка, хотя это прямое нарушение условий договора с кредитной организацией.

Как получить имущественный вычет?

Получить имущественный налоговый вычет можно на следующий год после оформления права собственности. Есть два вычета, на которые могут претендовать заемщики:

• вычет на покупку самой квартиры, который составляет до 260 тысяч рублей

• вычет на выплаченные проценты по ипотечному займу, он составляет до 390 тысяч рублей.

Если заемщиками является семейная пара и квартира оформлена в собственность на обоих, то каждый из них может получить данные вычеты, а значит в общей сложности семья может получить вычет до 1,3 млн рублей.

Важно учитывать, что эта сумма выплачивается исходя из размера налогов, которые заплатил заемщик за последние 3 года.

• К примеру, если у клиента официальная зарплата, с которой он платит налог, составляет 20 000 рублей в месяц, то налоги он платит по 2 600 рублей (13% от официального дохода). Значит, за 3 года клиент заплатил налогов в общей сложности на сумму 93 600 рублей… Получается, что это максимум, на который он может рассчитывать по вычету.

Но есть и хорошая новость: заявление на налоговый вычет можно подавать несколько раз, а значит хоть каждый год можно получить от государства некую сумму пока не будет исчерпан лимит, указанный выше.

Какие проблемы и нюансы могут возникнуть при оформлении ипотеки?