Как выбрать квартиру в 2023 году: все, что нужно знать для счастливого новоселья

Квартира играет важную, если не главную роль в твоем образе жизни и мироощущении. При этом выбор идеальной однушки, двушки или трешки лучшей  — это непростой процесс, в котором легко запутаться. Но не волнуйся! С помощью экспертов и этой статьи ты точно сможешь принять верное решение и зажить припеваючи, неважно, хочешь ли ты снять или даже купить квартиру своей мечты. Ну что, начнем?

📑 Базовый чек-лист при покупке/аренде квартиры

Квартира — это место, куда ты всегда возвращаешься, так что все в ней должно быть удобным, начиная от расположения и заканчивая планировкой комнат. Как ты понимаешь, в идеале тебе стоит держать в голове все детали и вопросы, которые ты хочешь закрыть. Лови несколько важных моментов, которые помогут тебе выбрать лучшую квартиру для проживания.

Расположение квартиры

Ты должна легко добираться до места, где ты живешь. В то же время рядом должны быть и другие важные объекты, такие как школа, место работы, станция метро, торговый центр и так далее. Юрист и риэлтор Вадим Черданцев рекомендует своим клиентам из Москвы «обратить внимание на все районы, расположенные с 6 до 12 по часовой стрелке воображаемого циферблата».

Планы на будущее

Представь, что у тебя есть пара детей, и они ходят в школу. Таким образом, ты должна убедиться, что рядом с твоей будущей квартирой есть хотя бы одна хорошая школа. А еще ты определенно не захочешь жить в районе с высоким уровнем преступности.

Размер квартиры

Площадь квартиры должна по максимуму соответствовать твоим предпочтениям. Если ты понимаешь, что тебе необходимо пространство, постарайся сделать все, чтобы в твоей квартире было достаточно «воздуха». И наоборот! На этом же этапе стоит рассмотреть и желаемую планировку.

Безопасность

Можно ли пойти на компромисс в этом вопросе? Ни в коем случае. Безопасность твоего будущего дома является одним из наиболее важных факторов, которые следует учитывать. Безопасность также частично зависит от системы запирания двери и въездных/выездных ворот. Не забудь обратить внимание и на это! Ты также должна иметь в виду, что верхний этаж относительно безопаснее, чем первый и цокольный этажи.

Возраст квартиры

Важно знать, сколько лет дому, в котором ты собираешься жить. Если ты хочешь купить или арендовать новую квартиру, старые дома лучше рассматривать в последнюю очередь. Тебя может подкупить сравнительно небольшая цена, но знай, что в будущем тебе потребуется гораздо больше денег для ремонта.

Знай своих соседей

Или хотя бы оцени заведения, которые находятся рядом с твоей будущей квартирой. Университеты, бары и рестораны могут стать фактором снижения цены на жилье, это да, но готова ли ты тягаться с шумом, гамом или другими неприятностями? Если получится, то попробуй познакомиться с соседями. Особенно это касается аренды/покупки жилья не в новостройке.

Стоимость квартиры

Хорошая квартира стоит соответствующе, но она не всегда должна быть запредельно дорогой. Не иди на переговоры о цене квартиры, если ты не имеешь представления о рыночной стоимости ее аналогов. То же касается и арендной платы: тебе нужно внимательно изучить рынок, чтобы понимать, завышена ли цена или нет. Если чувствуешь себя совсем потерянной, то лучше проконсультироваться с риэлтором, чтобы не стать жертвой мошенников.

🤔 Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Вторичный рынок — это про продажу квартиры, на которую уже оформили право собственности. Даже если в ней никто не жил, квартира все равно будет называться «вторичкой», а приобретают ее по договору купли-продажи.

Процесс покупки жилья более сложный, чем аренда, поэтому мы и обсудим его в первую очередь. Вадим Черданцев советует в первую очередь разобраться со собственными финансами и понять, располагаешь ли ты всеми необходимым: «Нужно заранее привести в порядок свои финансовые документы, включая подтверждение дохода, трудоустройства и первоначальный взнос».

Реальность такова, что в 90% случаев покупка квартиры связана с ипотекой. «Разумно заранее обратиться в банк или к риэлтору для подачи заявки на ипотеку, чтобы понимать на какую сумму кредита и соответственно бюджет покупки вы можете рассчитывать», — считает Вадим.

Какие вопросы следует задавать при покупке вторичного жилья?

Да, тут даже интровертам нужно будет выйти из зоны комфорта! Чем больше вопросов ты задашь и чем внимательнее будешь слушать ответы, тем вероятнее заполучишь ту самую квартиру, о которой мечтала. Особую внимательность следует проявить в том случае, если ты захочешь поторговаться.

Не стесняйся задавать продавцу вопросы о недвижимости и процедуре покупки. Договориться о цене покупки может быть непросто, но важно получить наилучшую возможную цену. В зависимости от ситуации на рынке и обстоятельств продажи квартиры тебе может быть предоставлена скидка, разумеется, по запросу.

Считается, что сейчас можно договориться о 5-10% дисконте, однако иногда можно неверно оценить достойный вариант, который изначально выставлен «в цене». Тут важно понимание рынка и личный человеческий контакт. Риэлтор или профильный юрист могут быть полезны в этом деле — дадут правильную оценку и проведут грамотные переговоры.

Будь бдительной с теми, кто преждевременно запрашивает личную информацию или большую сумму денег авансом. Удели внимание тщательной юридической проверке квартиры. Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть запросить правильные документы перед покупкой квартиры.

Какие документы необходимы для покупки квартиры-вторички?

Мы уже разобрались, что на вторичном рынке продаются квартиры, которые уже находятся в собственности. Но и это еще не все детали: вторичной недвижимостью, в том числе квартирой является объект, который находится в собственности не у застройщика, а у промежуточного покупателя — физического или юридического лица. Это может быть квартира, которая была построена и месяц назад, а может быть квартира с вековой историей.

Для безопасной покупки жилья на вторичном рынке нужно тщательно проверить хозяина квартиры, которую ты хочешь купить. Нужно удостовериться в том, что у собственника нет: долгов у судебных приставов; судебных споров в арбитраже и судах общей юрисдикции; банкротства продавца и признаков банкротства, установленных ст. 61.2 и 61.3 закона о банкротстве.

Также убедись в том, что квартира не имеет статус вещественного доказательства в каком-либо уголовном деле. Также следует исключить наличие лиц, имеющих бессрочное право на проживание в данной квартире.

После тебе стоит запросить у владельца документы, которые обоснуют его право собственности на квартиру, например: договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи или дарения, мены, наследования по закону или по завещанию. Также это может быть и судебный акт.

Также не забудь просмотреть ЕГРН, кадастровый паспорт объекта, справки и выписки по зарегистрированным лицам. Обязательно затребуй справку из ПФР о том, что в качестве оплаты за квартиру не использовался материнский капитал.

Обязательно обрати внимание на справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, в том числе за капитальный ремонт, так как долг по нему переходит на нового собственника. Только после этого можно составить договор купли-продажи, определиться будет ли подписан акт приема-передачи и договориться о способах расчетов за квартиру. Держи в голове, что их может быть несколько.

Что лучше купить — однушку или двушку?

Все зависит от того, планируешь ли ты жить в этой квартире в обозримом будущем. При выборе количества комнат приобретаемой квартиры нужно брать в расчет состав семьи, личные предпочтения и финансовые возможности.

«Для личного проживания или молодой семьи без ребенка может подойти и однокомнатная квартира. Тут я бы рекомендовал присмотреться к квартирам с большой кухней — гостиной 18-20 кв.м, которые иногда называются евро-двушками», — советует Вадим Черданцев.

🤔 Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке?

Решилась на покупку квартиры на стадии строительства дома? Убедись, что она соответствует твоим желанием, в тебе достаточно доверия к застройщику и ты готова ждать ключи от квартиры несколько лет. Юристы предупреждают, что стоимость квартиры «на котловане» и со скорым сроком заселения может составлять 20-30%.

Также знай, что не всегда реализованный проект соответствует ожиданиям, а менеджеры по продажам умеют в фотошоп и уговоры. Государство приложило много усилий, чтобы избежать недостроев или долгостроев, однако от разочарования оно защитит далеко не всегда. Даже риэлторы иногда сталкиваются с неприятными сюрпризами!

Тут важно отметить, что на покупку строящегося жилья есть государственная поддержка в виде пониженной ипотечной ставки. Например, в 2023 году стандартная госпрограмма предлагает 7.7% ставку по ипотеке (для семей и IТ-специалистов условия еще выгоднее), что немного контрастирует с рыночными ставками 11-12% на покупку вторичного жилья. На практике разница ипотечных ставок в ~4% дает существенное отличие по размеру ежемесячного ипотечного платежа.

Какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке?

Новостройка — возведенный застройщиком многоквартирный дом, в котором продаются новые квартиры, ранее не бывшие в пользовании у физических или юридических лиц. Это значит, что и документы для покупки тебе нужно будет оформлять иные, так что убедись, что ты говоришь на одном языке с менеджерами по продажам и уточнила все детали покупки.

Чтобы безопасно купить квартиру у застройщика, тебе нужно провести правовую экспертизу (проверку) застройщика через юриста или агентство недвижимости. Данная экспертиза должна выяснить, сколько компания существует на рынке, есть ли у нее лицензия на строительство, каково ее финансовое и правовое положение.

Также тебе необходимо узнать, есть ли за застройщиком объекты, несданные в эксплуатацию, то есть проблемные дома, есть ли у компании какие-либо долги, успешно ли на прошла проверки и как обстоят дела с выявленными нарушениями. Кстати, оценить финансовую устойчивость застройщика можно через данные бухгалтерского баланса, который должен быть опубликован на сайте Росстата.

После того как на все поставленные вопросы получены правильные ответы можно переходить к ознакомлению с документами:

• с договором участия в долевом строительстве, который должен соответствовать ФЗ-214 и содержать предмет договора — квартира, площадь, стоимость квадратного метра, место расположения, сроки передачи квартиры и оформления акта приема-передачи.

• с проектными декларациями, в которых указаны все технические характеристики по строительству дома и благоустройство прилегающей территории.

На каком этапе лучше покупать квартиру в новостройке?

Новостройку интересно покупать в первые годы строительства, когда уже разработан земельный участок и возведены первые этажи дома. В тоже время можно купить новостройку уже в поздней стадии строительства, но уже с хорошей скидкой. Это можно сделать путем заключения договора цессии (уступки права требования).

В данном случае, как говорит Ярослав Сафронов, договор уступки заключается с первоначальным собственником, который ранее заключил договор ДДУ и полностью оплатил за квартиру в стадии строительства. Дисконт по таким квартирам может достигать 20-30% ниже, чем те же квартиры у застройщика. При этом на такие квартиры также действует семейная ипотека по сниженной ставке.

🏡 Как выбрать квартиру для аренды?

Многие начинают самостоятельную жизнь именно с аренды квартиры. Также это отличный вариант, если у тебя еще нет средств на ипотеку или ты не решила, хочешь ли покупать недвижимость в конкретном городе. Сверься с нашим чек-листом выше, чтобы выбрать пару-тройку квартир перед тем, как начать связываться с хозяевами.

👉 Перед заключением договора аренды юристы рекомендуют осмотреть квартиру и убедится, что в текущий момент в ней никто не проживает.

Опять же, как и в случае с покупкой квартиры, следует подготовить пакет необходимых документов, с котрым ты придешь к арендодателю. Обычно требуется только официальное удостоверение личности установленного образца. Но иногда при найме квартиры на длительный срок просят дополнительную информацию, а в редких случаях — подтверждение трудоустройства, чтобы понимать насколько ты надежный плательщик.

Что нужно спрашивать при аренде квартиры?

Как только ты найдешь квартиру, которая тебе нравится, внимательно ознакомься с договором аренды. Убедись, что ты понимаешь все условия, включая арендную плату, срок аренды и возврат страхового депозита.

Что входит в оплату аренды квартиры? Спроси о расходах на коммунальные услуги. Четко пропишите в договоре, кто и за что платит. Как правило, вода и электричество по счетчику оплачивается жильцом, но бывают исключения. Встречаются случаи, когда собственник квартиры имеет льготы на оплату таких услуг и это хорошая возможность сэкономить.

Спроси о парковке, наличии и доступности социальной инфраструктуры (например, о свободных местах в ближайшем детском садике и так далее.). Проверяй полученную информацию самостоятельно в открытых источниках. В Москве можете обратить внимание на вполне информативный городской портал mos.ru.

👉 Переговоры об арендной плате и других условиях могут быть немного сложными, но помни, что задавать вопросы тебе никто не мешает!

😈 Как распознать мошенников при аренде/покупке квартиры?

Мошенников на рынке жилья очень много, поэтому нужно быть крайне острожным. В группе риска находятся приезжие из других регионов, которые не ориентируются в ценах на жилье. Лучше заручиться советами и поддержкой местных знакомых. Если таких не имеется, то смело обращайся за помощью к юристам и риэлторам. В их интересах помочь тебе со всем разобраться.

💰 На сколько заключать договор аренды квартиры?

Согласно статье 683 ГК РФ «Срок в договоре найма жилого помещения», договор найма жилого помещения заключается не более чем на пять лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Но обычно арендодатель и жилец заключают договор минимум на год, а уже потом решают, продлевать его или нет. Это называется «краткосрочным съемом» жилья.

🧾 Какие документы нужны для аренды квартиры?

По договору аренды следует проверить наличие у арендодателя права собственности на передаваемую квартиру. Таким доказательством является выписка из ЕГРН, а при отсутствии зарегистрированного права — свидетельство о праве на наследство, зарегистрированный договор долевого участия в строительстве с актом приемки или договор купли-продажи квартиры.

👉 С целью снижения рисков рекомендуется заключать договоры аренды, только с теми арендодателями, у которых имеется зарегистрированное право собственности

Если в квартире есть очевидные недостатки, то их рекомендуется отразить в акте-приема передачи квартиры, чтобы исключить дальнейшие споры о том, ктоза них ответственен. Также рекомендуется указать в акте/договоре какая техника и мебель имеется в квартире.

Чтобы точно избежать проблем, советую сделать фото- и видеосъемку квартиры на смартфон до заключения договора. Впоследствии это может быть использовано как доказательство в суде при наличии споров.

Для упрощения обмена документами в рамках договора укажите в договоре, что любые документы и сообщения по договору аренды могут быть отправлены на мессенджеры и электронную почту. Все телефны и адреса нужно указать там же.